Bail à usage d’habitation en Cote d’ivoire

LOI n° 2018-575 du 13 juin 2018 relative au bail à usage d’habitation.

L’ASSEMBLEE NATIONALE A ADOPTE, LE PRÉSIDENT DE LA RÉPUBLIQUE PROMULGUE LA LOI DONT LA
TENEUR SUIT :

CHAPITRE I

Dispositions générales

Article 1. Au sens de la présente loi, on entend par :

• Bail à usage d’habitation ou bail, contrat qui consiste à mettre en location un immeuble ou un local servant d’habitation ;
• Bailleur, la personne physique ou morale, propriétaire d’un immeuble ou local à usage d’habitation, ou la personne physique ou morale dûment mandatée par elle, qui décide de le donner à bail;
• Cession de bail à usage d’habitation, le contrat par lequel un locataire transmet, avec l’autorisation du bailleur, son bail à usage d’habitation à une autre personne appelée cessionnaire, qui devient le nouveau locataire ;
• Co-indivisaire, propriétaire d’un bien indivis ;
• Colocation, le contrat par lequel deux ou plusieurs personnes prennent en location un même immeuble ou local à usage d’habitation appartenant au bailleur et sont, de par cette convention, liées solidairement envers lui ;
• Contrat de bail à usage d’habitation, le contrat par lequel, le bailleur s’oblige à faire jouir le locataire d’un immeuble ou local à usage d’habitation pendant un certain temps et moyennant un loyer que celui- ci s’oblige à lui payer;
• Force majeure, événement échappant au contrôle des parties, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat de bail à usage d’habitation et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de leur obligation ; si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résiliation du contrat; si l’empêchement est définitif, le contrat de bail à usage d’habitation est résilié de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations;
• Locataire ou preneur, la personne physique ou morale qui prend en bail un immeuble ou local à usage d’habitation;
• Loyer, le prix payé mensuellement au bailleur par le locataire ou preneur d’un immeuble ou local à usage d’habitation;
• Sous-location, le contrat par lequel une personne appelée sous- locataire, convient avec le locataire, après autorisation du bailleur, de prendre en bail tout ou partie d’un immeuble ou local à usage d’habitation.

Art. 2.- Le bail à usage d’habitation est régi par les dispositions du Code civil, sous réserve des règles spéciales prévues par la présente loi.

Art. 3.- La présente loi régit la location des immeubles ou locaux à usage d’habitation par des personnes physiques ou morales.

Art. 4. – La présente loi ne s’applique pas :

• Aux immeubles ou locaux affectés à un usage commercial, administratif, industriel, agricole ou artisanal ;
• Aux immeubles affectés à l’exercice d’une profession libérale, sauf si les parties en décident autrement dans leur convention ;
• Aux chambres d’hôtel;
• Aux logements meublés ou non-meublés dans des structures d’hébergement spéciales telles que maisons de retraite, centres intégrés pour personnes âgées, centres de gériatrie, centres pour personnes handicapées.

CHAPITRE 2

Principes fondamentaux du bail

Art. 5.- Le bail est libre. Nul ne peut être contraint au bail.

Art. 6. – Le contrat de bail à usage d’habitation est un contrat intuitu personae.

Sauf dispositions légales l’y autorisant ou autorisation expresse du bailleur, le locataire ne peut céder son bail ni sous-louer ou laisser à la disposition de tiers, même à titre gratuit, les locaux loués.
Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables aux ascendants et descendants directs du locataire, lorsque ce dernier continue d’honorer ses obligations contractuelles à l’égard du bailleur.

Art. 7.- Les dispositions de la présente loi s’appliquent aux relations entre bailleur, locataire et sous-locataire ou cessionnaire d’un bail à usage d’habitation.

CHAPITRE 3

Conclusion du contrat de bail à usage d’habitation et fixation du loyer

Section 1 – Conclusion du contrat de bail à usage d’habitation

Art. 8. -Le contrat de bail à usage d’habitation est écrit. Il peut être conclu à durée déterminée ou à durée indéterminée.

Le contrat de bail à usage d’habitation fait obligatoirement 1′ objet d’enregistrement auprès de 1’administration fiscale. Le contrat de bail à usage d’habitation est enregistré conformément aux conditions et modalités prévues par le Code général des Impôts. Le bailleur ou son représentant remet au locataire, dans le délai de trente jours calendaires, après 1’accomplissement des formalités requises, un exemplaire de l’acte d’enregistrement du contrat de bail à usage d’habitation délivré par l’administration fiscale.

Art. 9.- La conclusion du contrat de bail à usage d’habitation ne peut être liée au paiement de sommes autres que celles prévues par la présente loi. Le bailleur ne peut exiger le paiement de plus de deux mois de loyers d’avance au candidat à la location, lors de la conclusion du contrat de bail à usage d’habitation.
La violation de cette disposition constitue une infraction pénale sanctionnée d’une amende de 200.000 francs CFA.

Art. 10. – Le contrat de location peut prévoir un dépôt de garantie à la charge du locataire qui ne peut excéder deux mois de loyer pour garantir l’exécution de ses obligations en fin de contrat notamment les dégradations, les impayés ainsi que les divers manquements qui pourraient survenir de son fait.

En cas de stipulation d’une garantie locative, un état des lieux écrit et contradictoire doit être signé entre les parties, au plus tard le jour de l’entrée en jouissance des lieux par le locataire et, également, le dernier jour de location, en fin de contrat de bail à usage d’habitation.
Un état des lieux contradictoire intermédiaire pourra être réalisé en cours d’exécution du contrat, afin de permettre au bailleur de s’assurer que le locataire jouit des lieux en bon père de famille. Dans le cas contraire, le bailleur pourra mettre le locataire en demeure de procéder aux réparations que le dépôt de
garantie ne pourrait couvrir.
Le dépôt de garantie n’est pas productif d’intérêt.
Cette garantie locative est remboursée au preneur dans un délai d’un mois de la restitution des clés, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.
En cas de transfert de propriété à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur.
En cas d’insuffisance de dépôt de garantie pour compenser les frais de réparations et les dépenses effectuées par le bailleur, celui-ci dispose d’une action en responsabilité contre le locataire.

Art. 11. – Le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire des montants déboursés par lui-même pour l’aménagement de l’immeuble ou du local à usage d’habitation, en vue de sa location.

Ne peuvent être mis à la charge du locataire que les frais exposés pour sa propre consommation d’énergie, d’eau, de gaz ou pour l’entretien courant du logement et des parties communes, pour les menues réparations ainsi que les taxes liées à l’usage du logement.
Lorsque les charges locatives sont incorporées au loyer, le locataire doit être clairement informé du montant détaillé et total desdites charges locatives.
En cas de demande du locataire, le bailleur est tenu de lui communiquer une copie des extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes et précisant la quote-part afférente du lot loué pour chacune des catégories de charges.

Art. 12. – La conclusion d’un contrat de bail à usage d’habitation portant sur un immeuble ou local indivis sans le consentement de tous les co-indivisaires est nulle, sauf autorisation de la juridiction compétente. L’action en nullité appartient à tout co-indivisaire qui n’a pas donné son consentement à la location ou à leurs ayants droit.

Art. 13.

Le recours à un tiers intervenant, en vue de la conclusion d’un contrat de bail à usage d’habitation, est facultatif. L’exercice de la profession de tiers intervenant dans la conclusion du bail à usage d’habitation est soumis à agrément. La rémunération de tiers intervenant dans la conclusion du bail à usage d’habitation, les conditions et les modalités de leur agrément sont fixées par décret pris en Conseil des ministres.

Art. 14.

Toutes stipulations du contrat de bail destinées à priver d’effet une disposition impérative de la présente loi sont nulles de plein droit.

Section 2 -Du loyer

Art. 15.- Le montant du loyer est fixé en tenant compte de la valeur du marché de l’immeuble ou du local.

Art. 16. -Le loyer est payé mensuellement à une date indiquée dans le contrat de bail.

Art. 17.- Le loyer peut être révisé à la hausse ou à la baisse, tous les trois ans.
Les litiges relatifs à la révision du loyer peuvent être portés devant la juridiction compétente, conformément aux dispositions de la présente loi.

Art. 18. – La partie qui sollicite une augmentation ou une réduction du loyer doit préalablement notifier son intention à l’autre partie par tout moyen, au moins trois mois avant la date d’effet de ladite augmentation et après la troisième année de la conclusion du contrat de bail ou de la précédente augmentation, sous peine de nullité de la clause contractuelle consacrant ladite augmentation.

Art. 19.- Le bailleur est tenu de délivrer une quittance au locataire pour faire la preuve du paiement du loyer.
En cas de non-respect de l’obligation de délivrance de quittance de paiement de loyer par le bailleur, le locataire pourra faire la preuve du paiement du loyer par tous moyens.

CHAPITRE4

Obligations des parties

Section 1 – Obligations du bailleur

Art. 20.-Le bailleur est obligé, sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

• de délivrer au locataire l’immeuble ou le local à usage
  d’habitation loué ;
  
• d’entretenir l’immeuble ou le local à usage d’habitation en
  état de servir à 1’usage pour lequel il a été loué ;
  
• d’en faire jouir paisiblement le locataire pendant la durée
  du bail.
  

Art. 21.– Le bailleur est tenu de délivrer l’immeuble ou le local à usage d’habitation en bon état de réparation de toute espèce.
Le bailleur est tenu de faire un état des lieux contradictoire de l’immeuble ou du local à usage d’habitation loué en présence du locataire ou de son représentant dûment mandaté, en début de bail.
Un état des lieux contradictoire, en présence des parties, est également fait par les parties ou leurs représentants dûment mandatés, en fin de bail.

…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

CHAPITRE 5

Renouvellement du contrat de bail à usage d’habitation

Art. 33.- Le contrat de bail à usage d’habitation qui vient à échéance est renouvelé par tacite reconduction, dans les mêmes conditions contractuelles, au bénéfice du locataire de bonne foi ou de ses ayants droit, à moins que :

1. Le bailleur déclare avoir besoin des lieux loués pour les occuper lui-même ou pour les faire occuper de manière effective par un ascendant ou descendant ou allié jusqu’au troisième degré inclusivement ;
2. Le locataire ne remplisse pas ses obligations contractuelles ;
3. Il existe d’autres motifs graves et légitimes à établir par le bailleur, à l’exclusion du transfert de propriété de l’immeuble ou du local qui ne vaut pas motif grave et légitime.

Art. 34. -Le bailleur qui souhaite reprendre son immeuble ou local dans les conditions prévues à l’article 33 ci-dessus de la présente loi doit donner un congé au locataire, au moins trois mois avant la date de reprise indiquée par le bailleur, par acte d’huissier de justice ou par remise de courrier contre décharge.

Art. 35. – Le bailleur qui reprend son immeuble ou local dans les conditions prévues ci-dessus est tenu de l’occuper ou d’installer les bénéficiaires de la reprise dans un délai de trois mois à compter du départ effectif du locataire. En cas d’absence d’occupation de l’immeuble ou du local repris dans le délai imparti par le bailleur, le locataire congédié peut demander devant la juridiction compétente à le réintégrer, sauf pour le bailleur à justifier d’un motif légitime.

Art. 36. – Le bailleur ou les personnes bénéficiaires de la reprise doivent occuper 1’immeuble ou le local pendant une durée minimum d’une année. Le locataire congédié bénéficie d’une priorité de location si
l’occupation de l’immeuble ou du local n’a pas duré un an, à compter de la date de reprise par le bailleur.

CHAPITRE 6

Fin du contrat de bail à usage d’habitation

Art. 37.- Le contrat de bail à usage d’habitation peut être légitimement résilié avant son terme ou lorsqu’il est à durée indéterminée :

• En cas de force majeure;
• Par accord commun des parties ;
• En cas de manquement à ses obligations par l’une des parties ;
• Au terme d’un préavis de trois mois notifié par écrit au bailleur par le locataire pour motif légitime;
• Au terme d’un congé de trois mois notifié par écrit au locataire par le bailleur qui veut exercer son droit de reprendre l’immeuble ou le local pour l’occuper lui-même ou pour le faire occuper de manière effective par un ascendant ou descendant ou allié jusqu’au troisième degré inclusivement.

Art. 38. La lettre de demande de résiliation du contrat de bail doit être écrite, motivée et accompagnée, le cas échéant, de pièces justificatives. Elle est transmise à la partie adverse par voie d’huissier de justice ou par voie de lettre recommandée avec avis de réception ou encore par remise de courrier contre décharge ou par courrier électronique, si les parties ont accepté ce mode de transmission.

…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

Source : https://ufcci.org/wp-content/uploads/2019/04/LE-BAIL-A-USAGE-DHABITATION.pdf